PANCHAYAT APPROVAL VS DTCP VS CMDA APPROVAL OF LAND

WHAT IS THE DIFFERENT BETWEEN
PANCHAYAT APPROVAL AND DTCP VS CMDA? 

Panchayat approval vs DTCP vs CMDA approval of land

The most commonly marketed plots in and around Chennai include Panchayat, CMDA and DTCP approved plots. There are numerous questions on the layouts approved by nodal authorities or town planning authorities.

The commonly marketed layouts which do not have approval are often marketed as Panchayat approved lands. This terminology has been unofficially associated with layouts which are unapproved by town planning authority (e.g. DTCP)The application for regularization often includes fees titled as penalization charges which will consider the total plot area. The penalization charges include betterment charges and development charges. Since this approval causes reduction in open spaces within the city, a fee called OSR (Open Space Reservation) charge is levied.

The major benefit of getting approval from DTCP or CMDA is the entitlement to get building approval. This can be an assurance that the building cannot be demolished without proper procedure laid out for approved layouts. The demolition of buildings constructed on approved land is quite uncommon and is often discouraged, without strong justification, by the legal system. These benefits are unavailable for unapproved layouts. The property value will also increase substantially if approval is sought and this will increase the resale value. The scope of transparency in transaction is increased and resale is also easier. Banks will only be able to fund building construction or renovation when the land is approved.

The disadvantages of owning unapproved land are numerous. The penalty levied increases with the length of period for which the unapproved plot is owned including the period prior to the execution of sale deed. It is often considered illegal to provide water and sewer connections to such buildings constructed on unapproved land. As building plan approval will not be provided for such unapproved plots, possibility of demolition of such buildings cannot be discounted.

The Directorate of Town and Country Planning (DTCP) is responsible for carrying out developmental activities on land and buildings in Tamil Nadu with the exception of municipal areas in Chennai. 

 The approval from DTCP or CMDA carry the benefit of owning a land which can be used for the specific purpose that is designated by the planning authority. The approval process involves time and cost which are often the main reasons due to which many developers prefer to sell unapproved layouts. The state government allows approval of such unapproved plots by floating schemes which offer regularization against a fixed fee. The approval process can also be initiated by contacting the respective planning authorities without the special schemes but is often not an easy process for individuals. The State Government is planning for such a scheme in Tamil Nadu and the details can be found in the article titled “Get approval for unapproved plots in Chennai”

-RCS

HOW TO GET PATTA ? AND ITS IMPORTANCE

Add caption

சொத்து வாங்கியவுடன் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பத்திரப்பதிவு செய்தவுடன் வேலை முடிந்துவிட்டது என்று நினைக்கக் கூடாது. பத்திரம் தான் நம் கைக்கு கிடைத்துவிட்டதே இனி சொத்து நமக்குத்தான் சொந்தம் என்று நினைத்துவிடக்கூடாது. பட்டா வாங்குவது மிக அவசியம். அதிலும் ஒருவரிடம் இருந்து சொத்து முழுவதையும் வாங்காமல் ஒரு பகுதியை மட்டும் வாங்கி இருந்தால் உடனே பட்டா பெயர் மாற்றத்துக்கு விண்ணப்பித்துவிட வேண்டும். 

பட்டா பெயர் மாற்றம்;
*********************************

ஏனெனில் அவர் சொத்தின் ஒரு பகுதியை மட்டும் விற்பனை செய்து இருப்பதால், பட்டா அவர் பெயரில்தான் இருக்கும். நாம் வாங்கிய பகுதிக்கு தனியே பட்டா பெற வேண்டும். அதற்கு உட்பிரிவு பட்டா என்று பெயர். இந்த பட்டாவை உடனே பெறுவது நல்லது. ஏனெனில் பட்டாவுக்கு விண்ணப்பிக்காமல் இருந்துவிட்டால் நீங்கள் வாங்கிய பகுதிக்கும் சேர்த்து உரிமையாளர் பெயரிலேயே தொடர்ந்து பட்டா இருக்கும் என்பதால், சில பிரச்சினைகளை சந்திக்க நேரலாம். 

முக்கியமாக நீண்ட நாட்களாக பட்டா பெறாமல் இருந்தால், அவர் தன்னுடைய பட்டா மூலம் நீங்கள் வாங்கிய இடத்துக்கும் உரிமை கொண்டாட நேரிடலாம். அவர் வேறொருவருக்கு சொத்தை விற்பனை செய்வதாக இருந்தாலும், அதன் மூலம் உங்களுக்கு பிரச்சினை வரலாம். அதாவது நீங்கள் உட்பிரிவு பட்டா பெறாமல் இருப்பதால், தன்னுடைய பட்டாவை சொத்து வாங்கும் மற்றவரிடம் காண்பித்து முழு சொத்தும் தனக்குரியது! என்று சொல்லலாம். 

உட்பிரிவு பட்டா:
************************
அதன் மூலம் உங்களிடம் சொத்து விற்பனை செய்யப்பட்ட விஷயத்தை மறைக்கலாம். அல்லது நீங்கள் வாங்கியிருக்கும் சொத்தின் பகுதியையும் சேர்த்து மற்றவருக்கு விற்றுவிட முயற்சிக்கலாம். அப்படி விற்பனை நடந்துவிட்டால் சொத்தை வாங்கி இருக்கும் உங்களுக்கு சிக்கல் நேரும். நீங்கள் உட்பிரிவு பட்டா பெறாமல் இருப்பது அவருக்கு சாதகமாக மாறி விடக்கூடும். அதேநேரத்தில் நீங்கள் உட்பிரிவு பட்டாவுக்கு விண்ணப்பித்திருந்தால், அந்த சொத்து இரண்டு பாகமாக பிரிக்கப்பட்டு விடும். 

உதாரணமாக சர்வே எண் 50/1–ல் அடங்கியுள்ள 2 ஏக்கர் நிலத்தில் நீங்கள் ஒரு ஏக்கர் நிலத்தை மட்டும் வாங்கினால், பட்டாவுக்கு விண்ணப்பிக்கும்போது, சர்வே எண் 50/1 இரண்டு பிரிவாக உட்பிரிவு செய்து இரண்டு பட்டாவாக மாற்றப்படும். அதாவது சர்வே எண் 50/1 என்பது 50/1ஏ அடங்கிய ஒரு ஏக்கர் என்றும், 50/1பி அடங்கிய மற்றொரு ஏக்கர் என்றும் பிரிக்கப்பட்டு உரிமையாளருக்கும், நிலத்தை வாங்கிய உங்களுக்கும் தனி தனியாக பட்டா கொடுக்கப்படும். 

கவனமாக இருக்க வேண்டும்:
*********************************************
இதுதவிர உட்பிரிவு எண், பரப்பு, தீர்வை, வரைபடம் போன்றவை மாறுபடும். புதிய உட்பிரிவு எண் அடங்கிய சர்வே எண் வரைபடத்தில் குறிப்பிடப்பட்டும் இருக்கும். அதன் மூலம் அந்த சொத்தில் உங்கள் எல்லைப்பகுதிகள் வரையறை செய்யப்பட்டு இருக்கும். அதனால் உங்கள் சொத்துக் குரிய உரிமை உங்கள் வசம் வந்துவிடும். அதனால் சொத்தின் ஒரு பகுதியை விற்பனை செய்த உரிமையாளர் முழு சொத்துக்கும் உரிமை கொண்டாடுவது தவிர்க்கப்படும்.

அதே நேரத்தில் பாகப்பிரிவினை வாயிலாக வந்த சொத்தை வாங்குவதாக இருந்தால் பட்டா விஷயத்தில் கவனமாக இருக்க வேண்டும். அவர் பெயரில்தான் பட்டா இருக்கிறதா? என்று பார்க்க வேண்டும். அப்படி பட்டா இருந்தால் தான் நீங்கள் எளிதாக உங்கள் பெயருக்கு எளிதாக பெயர் மாற்றம் செய்ய முடியும். 

காலம் தாழ்த்தக்கூடாது:
**************************************
அப்படி இல்லாவிட்டால் அதுவும் சிக்கலை ஏற்படுத்தி விடும். பாகப்பிரிவினை செய்த சொத்துக்கு அவர் பட்டா வாங்காமல் இருந்தால் குடும்பத்தின் உறுப்பினர்கள் அனைவரும் உரிமை கொண்டாடும் விதத்தில் பழைய பட்டா இருக்கும். அதில் இருந்து அவர் தனியாக (SUB DIVISION) தன்னுடைய சொத்துக்கு பட்டா பெற்ற பிறகே அந்த சொத்தை வாங்குவதற்கு பரிசீலிக்க வேண்டும். அப்போது தான் சொத்தை கிரயப்பத்திரம் செய்த பிறகு அவர் பெயரில் இருக்கும் பட்டாவில் பெயர் மாற்றம் செய்ய சுலபமாக இருக்கும். 

அப்படி அல்லாமல் பாகப்பிரிவினை அடிப்படையில் பட்டா வாங்காமல் இருந்தால் அத்தகைய சொத்தை வாங்குவதை தவிர்ப்பது நல்லது. மேலும் பட்டாவை பிறகு வாங்கிக்கொள்ளலாம் என்று காலம் தாழ்த்தக் கூடாது. சொத்தை விற்பனை செய்தவர் ஒருவேளை இறந்துவிட்டால் அவர் பெயரில் இருக்கும் பட்டாவை உங்கள் பெயருக்கு மாற்றுவது சிக்கலாகி விடும். அவர்களுடைய வாரிசுகளின் உதவியை நாட வேண்டியிருக்கும். அப்படி பெயர் மாற்றம் செய்வதும் சிக்கலான விஷயமாகவே அமையும். எனவே கிரயப்பத்திரம் வாங்கியதும் உடனடியாக உட்பிரிவு பட்டாவுக்கு விண்ணப்பித்து விடுவது நல்லது.

                                                                                                                                         -RCS

WHAT IS THE MEANING OF REAL ESTATE ?

ரியல் எஸ்டேட்னா என்னங்க அர்த்தம்?

கடந்த 20 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக இந்திய வர்த்தக உலகில் அதிகம் பயன்படுத்தப்பட்ட ஒரு சொல் இருக்குமெனில், அது ‘ரியல் எஸ்டேட்’ எனும் பதமாகத்தான் இருக்கும்.

இந்த வார்த்தையின் அசலான அர்த்தம் என்ன?

ரியல் எனும் சொல் லத்தீன் மூலச் சொல்லான ‘ரெஸ்’ எனும் சொல்லில் இருந்து பிறந்தது. ‘ரெஸ்’ என்றால் லத்தீன் மொழியில் ‘பொருள்’ என்று பொருள். ஆனால் 18–ம் நூற்றாண்டில் இங்கிலாந்தில் தொழிற்புரட்சி விஸ்வரூபம் எடுத்த காலத்தில் ‘ரியல்’ எனும் சொல் ‘சொத்து’ என்பதைக் குறிக்கும் சொல்லாக புழக்கத்தில் வரலாயிற்று.

எஸ்டேட் எனும் சொல் இயற்கையான ஆதாரங்களைக் குறிக்கும் பதமாகும். ஆக, ரியல் எஸ்டேட் எனும் சொல் வழக்கு ‘பயிர்கள், கனிம வளம், நீர் ஆதாரம் ஆகியன உள்ளிட்ட அசையாச் சொத்தை’ குறிக்கும் சொற்றொடராக பரிமாணம் அடைந்தது. இன்று இந்த அர்த்தத்தில்தான் ‘ரியல் எஸ்டேட்’ எனும் சொற்களை நாம் பயன்படுத்தி வருகிறோம்.

 இன்று ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கு சொந்தக்காரர் ஆகும் ஒருவர், அந்தச் சொத்தின் அனைத்துப் பயன்களுக்கும் உரிமையாளர் ஆகிறார். அந்தச் சொத்தின் அடியில் இருக்கும் கனிம வளத்துக்கும் கூட அவரே அதிபதி ஆகிறார.