5 things to look for during a property inspection

Home ownership is a journey. It is an experience that is constantly evolving and unfolding from the moment you decide you want to purchase a home until the point you decide to sell it or pass it on to your heirs. From actual house hunting to due diligence and from identifying reputed builders to carrying out maintenance related tasks, it is a lifelong experience with multiple components. 　

One such component is property inspection. After choosing the perfect home, it is critical that the property be inspected before taking ownership. Doing this ensures that you get the home in the promised condition, as per your expectations. 　

If you’re in the process of buying a home, do ensure that an inspection of the property is carried out keeping the following pointers in mind. 　

Measurements

One of the basic things to check on during a property inspection is the measurements. This starts primarily with dimensions of rooms in the home. 　

Take your measuring tape with you and ensure that the dimensions are as advertised by the developer or seller. 　

Another thing to ascertain using measurements is if your existing furniture will fit comfortably into the new home. If it doesn’t, you may be required to replace your furniture or consider remodeling the home. 　

Leakages and drainage

The next thing to examine is if there are leakages or seepages on the walls and ceilings. 　

Bathrooms on floors above could have leaks that could spread to your home. Additionally structural faults could result in monsoons ruining your new home.　

It’s also a good idea to ensure that there’s a proper drainage system in the home with correct sloping to avoid clogs or flooding possibilities. 　

Damage

With resale of homes, there can often be damage that is overlooked. This could include cracks on the walls or ceilings, broken windows or cabinet doors, damaged granite or flooring and so on. 　

Every instance of damage should be made note of, intimated to and fixed by the seller before you take ownership.　

Plumbing

Check plumbing around the home to ensure that it is functional and comprises only quality materials. 　

Systems and electricity

Contemporary homes are increasingly including HVAC systems, gas pipelines, smoke detectors and so on. Contact appropriate third-party inspectors to examine these systems for safety as well as functionality. 　

Electricity connections should also be examined at this point. From the miniature circuit breakers to individual plug points, make sure that a reliable electrician confirms that they are all safe before you prepare to move in. 　

An additional aspect that you should enquire about is the amenities promised. If amenities mentioned by the developer haven’t been delivered, you shouldn’t have to pay for them. This could give you some room to negotiate for a lower price. 　

When property isn’t inspected before taking delivery, there are chances that you could encounter unexpected glitches when moving in. Being meticulous about inspections ensures that your home is delivered to you exactly the way you expect.

What’s property tax? How to Calculation of property tax?

    What’s property tax? How to Calculation of property tax?

What’s property tax?

Property tax is levied on the ownership of any ‘real property’. In India, property tax is levied on all real estate, which consists of improvements made to land, such as buildings or land attached to buildings.

Usually, vacant plots of land without an adjoining construction are not liable to be taxed.

Who assesses the property tax?

The local municipal authorities assess the value of every property and accordingly levy a proportionate tax on the same, which would be payable on an annual or semi-annual basis. The revenue generated from property tax is used to maintain and provide various civic amenities such as road repairs, sewer system, lighting, maintenance of common areas such as parks, etc. The rate of property tax and manner of valuation differs from one municipal authority to the other.

Payment of property tax

In India, municipal taxes can be paid online on the respective state government or municipal authority websites. This has streamlined the earlier cumbersome process of payment of property taxes and allows for fast, convenient, and mobile payment.

The ‘property tax number’ or ‘Khatha number’ is to be furnished to identify the said property. Property tax can also be paid offline at the offices of the municipal corporations or designated banks in partnership with the authorities. Late payment often attracts a fine and interest based on the amount due.

The liability of paying the tax rests on the owner of the property and not on the occupier. It is important to note that income payable to the income tax department under the head ‘income from house property’ is distinct and different from the payment of property tax to the municipal authorities. (See here for more on taxability of Income from House Property).

Calculation of property tax

There are three systems for calculating property tax. Different municipal corporations adopt different systems and assess the tax due accordingly.

a) Annual Rental Value System :

 This system bases the amount of tax payable on the annual ‘rentability’ of a property as fixed by the municipal body. It does not refer to actual rent collected on the property, but rather uses the capacity of gross annual rent that it can be expected to bring from being let out. This system is being followed by the municipal corporations of Chennai and Hyderabad. Various factors such as size of the property, location, amenities available, etc. are looked into while determining the annual rental value.

b) Capital Value-based System :

 Here, the market value of the property is used as the basis on which property tax is levied. The market value of different properties is determined by the government and revised annually, based on the ward in which it is located. 

c) Unit Area Value System :

 This system fixes price per unit value of the built-up area or carpet area of the property. Based on this price, the expected returns from the property are calculated. This system is in practice in many municipalities such as New Delhi, Bangalore, Kolkata, Hyderabad, Patna, and Ahmedabad.

Some municipal corporations provide certain exemptions from payment of property tax based on factors such as age (super senior citizens), location (famine-affected areas), net income of the individual, type of property, etc. It is best to thoroughly check with the local administration for such details and assess the value of the property with caution.

HOW TO REGULARIZED UNAPPROVED LAND IN TAMIL NADU?

HOW TO REGULARIZED  UNAPPROVED LAND IN TAMIL NADU?

Owning a piece of land is a dream for any Indian. Having the chance to purchase one suitable for building a home is an even bigger one.

 Due to the increased number of unapproved plotted developments and layouts without basic amenities and proper infrastructure, it has become a challenge of sorts. Cleansing the real estate market with policy initiatives is the key to regularise this market and Tamil Nadu has aptly done so by way of its recent regularisation scheme. 

As the first step towards arresting the rampant conversion of agricultural land use to residential layouts without any support or basic infrastructure as per norms, on September 9, 2016, the Madras High Court had banned the sale and resale of unapproved housing plots and layouts in Tamil Nadu. However, considering various consequences, the court had on March 28, 2017, relaxed its previous order and permitted registration authorities to register unapproved plots that had already been sold.

 The State government passed an order dated May 4, 2017 notifying the rules for regularisation of unapproved plots and layouts.

Eligibility for regularisation

According to the notification, in exercise of powers conferred by section 113 of the Town and Country Planning Act (Tamil Nadu Act 35 of 1972), unapproved layouts where a part or full number of plots have been sold through a registered sale deed as on October 20, 2016 shall be considered for regularisation under these rules as well as all unsold ones in the layout are also eligible.

An individual plot in a sub-division registered by a sale or title deed as on October 20, 2016 shall also be eligible for regularisation.

Guidelines and restrictions

There are different guidelines for a layout, an individual plot in a layout or division, layouts with sale of below one-third, one-third above up to two-third and more than two-third of total number of plots as mentioned in the government order. The general guidelines for regularisation are:

• The individual plot in a layout or sub-division should have been sold or transferred in favour of the applicant
•  The unapproved layout shall be a contiguous piece of land
•  The plot shall abut a public road or gain access from a public road through a passage
•  The layout should have public road of minimum width of 4.8 metre in case of municipal corporations and municipalities and 3.6 metre in case of town and village panchayats
•  The plots or layouts restricted for regularisation are those located in a public water body, poramboke land, OSR, park and playground in approved layout, plots blocking the access to surrounding properties, lands affected by the alignments of proposed road or rail corridors and street alignment, encroachment areas and those below the high tension lines or similar nature.
•  The competent authority in Chennai Metropolitan Area is the member secretary, CMDA and in other areas is the respective member secretaries of the Local Planning Authorities or Regional Planning Authority. Here’s the detailed procedure:

1. Submission of application on-line in Form-I:

 All eligible individuals/promoters should have submitted the application for regularisation.

2. Physical inspection and examination:

 The competent authority shall certify that the plot forms part of a sub division and not a layout before the regularisationafter inspection.

3. Issue of payment demand notice: 

If the plot is found regularisable, a demand notice for payment of regularisation charges, development charges and open space reservation charges shall be issued

4. Payment of fees and charges: 

The applicant is liable to pay all the charges and fees to the as per the demand notice within thirty days.

On receipt of the charges, the competent authority shall issue the regularisation order along with a copy of plan showing the plot regularised

Documents required

For the regularisation of an unapproved layout:

Submission of fFive copies of layout plan and details: 

The details are address, clear demarcation of plot dimensions, access road and road width, dimensions of public open spaces, public purpose plots and highlighting the sold plots in the layout before the commencement of these rules

1, Submission of Topographic layout:

 The details to be shown are the public access road, width of the access road and the surrounding physical features within a radius of 500 meters from the layout

2, Submission of Encumbrance Certificate (EC): 

EC issued by the Registration Department not more than a week before the date of application

3, Submission of Self-attested tabular statement of sold and unsold plots:

 The details to be furnished under are plot number, dimensions and its extent, date of sale, document number, name of the purchaser as mentioned in the encumbrance certificate in case of sold unit.

4,  Submission of Self-attested copy of sale deed or title deed:

 The details of land ownership

5, Submission of Other land records:

Latest patta, Permanent Land Records (PLR) or Town Survey Land Records (TSLR) and Field Measurement Book (FMB) sketches for the survey fields covered in the layout (in case applicant has not obtained, then, in favour of the previous owner of the land shall be furnished)

6, Submission of a Self-declaration in Form-II:

 This is to the effect that the layout does not fall under Tamil Nadu Urban Land (Ceiling and Regulation) Act, 1978 (Tamil Nadu Act 24 of 1978) and the Tamil Nadu Land Reforms (Fixation of Ceiling on Land) Act, 1961 (Tamil Nadu Act 58 of 1961);

For the regularisation of an unapproved individual plot:

1,  Submission of Three copies of layout plan and details: 

Site plan with dimensions of the plot or sub division as per the patta or Field Measurement Book (FMB) sketch, and the width of the access road with duly signed

2, Submission of Layout plan: 

With details showing the plot proposed for regularisation, dimensions of the plots, road network, width of the roads, dimensions of public open spaces and public purpose plots along with survey field numbers of the village covered by the layout;

3, Submission of Topographic layout:

same as unapproved layout requirement

4, Submission of Self-attested copy of sale deed or title deed

5, Submission of Other land records: 

same as unapproved layout requirement

6, Submission of Encumbrance Certificate (EC) : 

same as unapproved layout requirement

7,  Submission of No objection certificate or status report: 

In case of plot falling in agriculture land, a certificate or status report from the Tahsildar that the layout is not obstructing the waterways on the common field irrigation channels on the ground and flood level or inundation status (in case of individual plot)

8, Submission of a Self-declaration in Form-II for both unapproved layout and plot:

 This is to the effect that the layout does not fall under Tamil Nadu Urban Land (Ceiling and Regulation) Act, 1978 (Tamil Nadu Act 24 of 1978) and the Tamil Nadu Land Reforms (Fixation of Ceiling on Land) Act, 1961 (Tamil Nadu Act 58 of 1961).

- RCS -

வீடு-மனைகளுக்கான பத்திரப்பதிவு நடைமுறை

வீடு-மனைகளுக்கான பத்திரப்பதிவு நடைமுறை

வீடு மற்றும் மனை ஆகியவற்றை விற்பது அல்லது வாங்குவது போன்ற வர்த்தக பரிமாற்றத்திற்கான ஆவணங்களை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும் நடைமுறைகள் பற்றி இங்கே காணலாம்.

வீடு மற்றும் மனை ஆகியவற்றை விற்பது அல்லது வாங்குவது போன்ற வர்த்தக பரிமாற்றத்திற்கான ஆவணங்களை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யும் நடைமுறைகள் பற்றி இங்கே காணலாம். குறிப்பாக ஒன்றுக்கும் மேற்பட்ட புல எண்கள் அமைந்துள்ள இடங்களுக்கு, அவற்றின் சந்தை மதிப்புகளை பொறுத்து அரசின் வழிகாட்டி மதிப்பு (Guide line value) வெவ்வேறு விதங்களில் நிர்ணயம் செய்யப்பட்டிருக்கலாம். அந்த மதிப்பிற்கேற்ப ஆவணங்களை தயார் செய்யும்போது, முழு மதிப்பிற்கும் முத்திரைத்தாள் வாங்க முடியாத நிலையில், குறிப்பிட்ட மதிப்புக்கு வாங்கிவிட்டு மீதி உள்ள மதிப்பை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்திலும் செலுத்தலாம்.

பதிவு கட்டணம்

மேற்கண்ட கட்டணத்தை செலுத்த 41 என்ற படிவத்தில் வாங்கப்பட்ட முத்திரைத்தாள் மதிப்பு, வாங்க வேண்டிய முத்திரைத்தாள் மதிப்பு, மீதி செலுத்த வேண்டிய கட்டணம் ஆகிய விவரங்களை பூர்த்தி செய்து பத்திரத்துடன் இணைத்து தாக்கல் செய்யவேண்டும். மீதி கட்டணம் ரூ. ஒரு ஆயிரத்துக்கும் மேற்பட்டிருந்தால் ‘கேட்பு வரைவோலையாக’ (DEMEND DRAFT) மீதி தொகையை செலுத்த வேண்டும். அரசு வழிகாட்டி மதிப்பிலிருந்து பதிவுக் கட்டணம் ஒரு சதவிகிதம் மற்றும் கணினி கட்டணம் ரூ. 100 ஆகியவற்றையும் சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் செலுத்த வேண்டும். அந்த தொகையில் ரூ. ஒரு ஆயிரம் வரை பணமாகவும், அதற்கு மேற்பட்ட கட்டணத்தை ‘கேட்பு வரைவோலையாகவும்’ செலுத்தவேண்டும்.

பத்திர பதிவு

முத்திரை தாள்கள் அடங்கிய ஆவணத்தின் ஒவ்வொரு பக்கத்தின் கீழ்ப்புறம் சொத்து வாங்குபவர் மற்றும் சொத்து விற்பவர் ஆகியோர் கையெழுத்திட வேண்டும். சொத்து வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் புகைப்படம், அடையாள அட்டை உள்ளிட்ட அனைத்து விவரங்களையும் சரி பார்த்தபின்னர், சார்பதிவாளர் பத்திரத்திற்கான பதிவு எண்ணை குறிப்பிடுவார். பின்னர் விற்பவர் மற்றும் வாங்குபவர் புகைப்படங்கள் முதலாவது முத்திரைத்தாளின் பின்புறம் ஒட்டப்பட்டு, கையொப்பம், முகவரி, கைரேகை ஆகியவை பெறப்படும். புகைப்படங்களின் மேல் சார்பதிவாளர் கையொப்பம் இடுவதோடு, ஆவணத்திற்கான சாட்சிகள் இருவரது கையொப்பமும் பெறப்பட்டு, பதிவு நிறைவு பெறும்.

பத்திரம் பெறுதல்

பதிவுக் கட்டணம் செலுத்திய ரசீதில், சார்பதிவாளர் மற்றும் சொத்து வாங்குபவர் ஆகியோர் கையொப்பமிட்டு, குறிப்பிட்ட நாள்கள் கழித்து, இரசீதை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் சமர்ப்பித்து தமது பத்திரத்தை சொத்து வாங்கியவர் பெறலாம். வேறொருவர் வாங்க வேண்டியதிருந்தால், ரசீதில் அவர் கையொப்பமிட வேண்டும்.

‘பெண்டிங் டாக்குமெண்ட்’

பத்திரப்பதிவின் போது அரசு வழிகாட்டி மதிப்பிற்கேற்ப முத்திரைத்தாள் வாங்குவது அவசியம் என்றாலும், அரசு நிர்ணயித்த வழிகாட்டி மதிப்பு அதிகம் என்று கருதுபவர்கள் அவர்களே சொத்திற்கான மதிப்பை நிர்ணயம் செய்து அதன் மதிப்பிற்கேற்ப குறிப்பிட்ட சதவிகிதத்தை கணக்கிட்டு முத்திரைத்தாள் வாங்க வேண்டும். அந்த ஆவணத்தை சார்பதிவாளர் பதிவு செய்த பின்னர் ‘pending document' என்று முத்திரை இடுவார். மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்தின் ஒரு பிரிவின் அலுவலர் மூலம் பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள இடத்தையும், சுற்றிலும் அமைந்துள்ள மற்ற சர்வே எண்களின் மதிப்பையும் கணக்கிட்டு, முன்னர் குறிப்பிட்டிருந்த அரசு வழிகாட்டி மதிப்பில் வித்தியாசம் உள்ளதா..? என்பதை முடிவு செய்வார் அல்லது அவரே மதிப்பை நிர்ணயம் செய்வார்.

வித்தியாச கட்டணம்

ஒரு வேளை அரசு வழிகாட்டி மதிப்பு சரியாக இருப்பதாக தெரியும் பட்சத்தில் அந்த தொகைக்கும், நாம் நிர்ணயித்த மதிப்பிற்கும் உள்ள வித்தியாச தொகையில் குறிப்பிட்ட சதவிகித தொகையை கட்டணமாக செலுத்த வேண்டும். அவ்வாறு இல்லாவிட்டால் அவர் நிர்ணயம் செய்த மதிப்பிற்கும், நாம் நிர்ணயம் செய்த மதிப்பிற்கும் உள்ள வித்தியாச தொகையில் குறிப்பிட்ட சதவிகிதத்தை கட்டணமாக செலுத்தவேண்டும். அதன் பிறகு பத்திரம் சம்பந்தப்பட்டவரிடம் ஒப்படைக்கப்படும். இந்த முறை 47-கி பிரிவு என்று சொல்லப்படும். குறிப்பிட்ட கால அவகாசத்திற்குள் மீதி தொகையை சார்பதிவாளர் அலுவலகத்தில் செலுத்தி பத்திரத்தை பெற வேண்டும். தவறும் பட்சத்தில் சம்பந்தப்பட்ட மாவட்ட ஆட்சியர் அலுவலகத்திற்கு பத்திரம் அனுப்பப்பட்டு, அங்கு சென்று வித்தியாச கட்டணத்தை செலுத்தி பத்திரத்தை பெற்று கொள்ளலாம்.

-RCS -